Le placement immobilier, comme tous les placements financiers, peut s’avérer être risqué. Il est primordial de comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel et de savoir quels seront vos coûts d’investissement et vos avantages en terme de défiscalisation. Une simulation loi Pinel vous permettra bien évaluer votre projet.
Quel est l’intérêt de la simulation loi Pinel ?
Une simulation loi Pinel permettra, avec quelques informations sur le futur investisseur et son projet, de déterminer la viabilité du projet d’investissement, les économies potentielles et les efforts d’épargne à fournir. Il est possible de réaliser plusieurs simulations loi Pinel et de tester plusieurs projets.
Un investisseur voudrait acheter pour 150 000 euros un T2 de 40 mètres carrés en région parisienne, dans le but de le mettre en location sur 12 ans. Il gagne 30 000 euros net par an et il paye entre 1 500 et 2 500 euros d’impôts par an.
| Coût initial du bien | Prix à la revente | Effort d’épargne mensuel | Rendement de l’opération |
| 170.000€ | 200.000€ | 180€ | 8.00% |
Cette exemple de simulation loi Pinel permet de voir que le taux de rendement sera de 8.00%, l’effort d’épargne mensuel sera de 180 euros par mois et la revente du bien à la fin des 12 années s’élèvera à 200 000 euros.
Comment estimer la réduction d’impôt en relation à votre projet ?
La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif. L’investisseur bénéficiera ainsi d’une réduction d’impôt non seulement à l’achat mais également pour la location du bien immobilier. La simulation loi Pinel vous permettra de calculer cette réduction.
| Réduction sur prix de vente | ||
| 12% | 18% | 21% |
| 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Engagement de mise en location | ||
Le pourcentage correspondant à la durée locative choisie est ensuite appliqué sur le prix total. La réduction est ainsi répartie sur la durée de la location.
Un logement acheté 150 000 euros et loué sur une durée de 12 ans vous apportera ainsi 31 500 euros de réduction globale, ce qui correspond à 2 626 euros en moins par an.
Le simulateur loi Pinel prend-il en compte le zonage ?
Malheureusement le simulateur loi Pinel reste assez flou sur le zonage. La France est divisée en cinq zones depuis le dispositif Robien : A, A bis, B1, B2 et C. Ces lettres reflètent le niveau de tension du marché immobilier local et la loi Pinel ne s’applique que dans les zones les plus tendues (A, A bis et B1).
Ce qui est fort logique : un des objectifs de la loi Pinel est d’augmenter le réservoir de logements disponibles à la location et ainsi tenter de répondre à la demande, forte dans ces zones tendues. Il est important de savoir que les zones déterminent également des plafonds de loyers pour les propriétaires et des plafonds de ressources pour les locataires. En cas de non-respect des plafonds, l’avantage fiscal pourra être supprimé.
Un des objectifs de la loi Pinel est d’augmenter le nombre de logements disponibles à la location et de permettre ainsi de répondre à une forte demande locative dans ces zones tendues. Il est important de noter également que les plafonds de loyers pour les propriétaires ainsi que les plafonds de ressources pour les locataires diffèrent entre chaque zone. Un non-respect de ces plafonds pourrait engendrer une suppression de l’avantage fiscal.
Une simulation loi Pinel pour comparer la viabilité de vos projets
Une simulation loi Pinel vous permettra de comparer et de construire vos projets d’investissement. Vous pourrez mieux évaluer les risques par rapport à vos capacités financières. Il peut être intéressant de faire une simulation en amont de votre projet, puis une fois votre décision prise vous pourrez de nouveau vérifier et confirmer la viabilité de votre projet.
Exemple de simulation Loi Pinel :
| Aurélie et Stéphane | Statut | Mariés, 2 enfants |
| Revenu | 100 000 €/an | |
| Objectif | Transmettre un patrimoine à leurs enfants |
Aurélie et Stéphane sont parents de deux enfants. Ils souhaitent investir dans un bien immobilier afin de transmettre un patrimoine à leurs enfants. Ils disposent à eux deux de 100 000 euros de revenus annuels et voudraient réaliser une défiscalisation en loi Pinel. Ils réalisent une étude approfondie de leur situation pour déterminer l’effort financier qu’ils devront apporter pour la réalisation de leur projet.
Le rendez-vous patrimonial
À la suite d’une analyse de leur situation financière et fiscale, Aurélie et Stéphane décident d’investir dans un bien immobilier dans le cadre de la loi Pinel. Ils consacrent 200 euros par mois pour leur investissement locatif.
Investissement et effort d’épargne
- Investissement : Loi Pinel
- Épargne : 200€/mois
Le choix du logement
Aurélie et Stéphane décident de valider leur projet et signent la réservation d’un bien immobilier à Toulouse pour un coût total d’acquisition de 215 000 euros.
- Appartement : T1 neuf à Créteil (zone A)
- Surface habitable : 55m² (avec une terrasse de 15m²)
- Loyer : 700€/mois (avec revalorisation annuelle de 2%)
- Charges propriétaires* : 125€/mois
- Prix d’achat : 210 000€
- Frais de notaire : 5 000€
- Taxe foncière : 700€/an
Le choix du crédit
Après la négociation de leur prêt immobilier auprès de plusieurs agences, Aurélie et Stéphane choisissent une offre sans apport et avec frais de garanties inclus.
- Prêt : 217 500€ sans apport
- Taux : 3,00% (taux fixe)
- Assurance : 0,20%
- Frais de garanties : 2 500€
- Durée : 25 ans
- Mensualités : 1 070€/mois
Le choix du gestionnaire
Aurélie et Stéphane choisissent leur gestionnaire et valident avec lui les conditions, à savoir les garanties de carence locative, vacance locative, loyers impayés et dégâts.
- Honoraires de gestion : 7% (du loyer mensuel)
- Assurances : 4,5% (du loyer mensuel)
La signature et l’acte d’achat
Aurélie et Stéphane actent le logement chez le notaire du programme immobilier.
La livraison du bien
La livraison de leur bien se fait à la fin des travaux. Ils relèvent les réserves techniques et récupèrent les clés. Leur gestionnaire assure les formalités d’entrée du locataire et les locations successives.
La première déclaration fiscale
Aurélie et Stéphane déclarent leur opération fiscale en même temps que leur déclaration de revenus. Leur réduction d’impôt et de CSG leur permet de réaliser une économie de 40 250€ au bout de 12 ans.
Économie d’impôt : 4 600€/an
La revente du bien
Aurélie et Stéphane décident de revendre leur bien à la fin des neuf ans d’engagement locatif Pinel. Ils réalisent une analyse de leur investissement et de la pertinence d’une revente.
Patrimoine revalorisé : 222 950€
Bilan de l’opération et répartition mensuelle
Aurélie et Stéphane n’auront payé que 200 euros par mois pendant 12 ans pour payer l’ensemble de leurs dépenses Pinel. Ils doivent s’acquitter de leurs mensualités bancaires, de leurs charges et frais divers. L’ensemble de leurs dépenses s’élève à 1 255 euros par mois. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt et d’un loyer qui représentent un total de 1 055 euros par mois. Afin d’équilibrer leur opération, Aurélie et Stéphane effectuent donc un complément financier de 200 euros par mois. Leurs dépenses mensuelles sur 12 ans sont ainsi couvertes à 62% par leurs loyers, à 22% par leurs gains fiscaux et à 16% par leur effort d’épargne.
Bilan de l’opération à la fin des 12 ans
Aurélie et Stéphane auront financé leur investissement à 10% par leur effort d’épargne. Au terme des 12 ans, cet investissement leur a rapporté 59 000 euros net d’impôt. Ce gain correspond à un rendement net de 179,76% (sans avoir investi de capital initial). Ce patrimoine pourra être transmissible à leurs enfants.