Vous prévoyez d’investissir en Loi-Pinel ? On ne cesse de vous répéter « le neuf est trop cher », malgré l’avantage fiscal associé ?

Les experts NrgPartners vous proposent un passage en revue sur la question.

Avant de parler chiffres, commençons par poser le décor : préférer le neuf à l’ancien est avant tout une histoire d’architecture, de patience, de fiscalité… et surtout de budget !

De manière générale, pour une localité donnée, les prix sont sensiblement plus élevés dans le neuf. Il faut compter une différence de 20 à 30 % par mètre carré par rapport au prix moyen constaté dans l’ancien. Toutefois, rappelons que les frais de notaire sont bien moins élevés dans le neuf : entre 2 et 3 % du montant de la vente, contre 6 à 8 % dans l’ancien. Néanmoins, cette différence de prix se rattrape souvent à l’usage, et elle se justifie aisément, ce que nous allons voir par la suite.

Matériaux Modernes, Confort & Accessibilité

Dans le cas des constructions neuves, les logements disposent d’une isolation thermique et phonique performantes, ce qui est beaucoup plus difficile à trouver dans un immeuble ancien. En effet, la loi impose désormais aux constructeurs de respecter certaines réglementations et notamment la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Celle-ci garantit à l’occupant du logement de profiter de plus faibles charges, notamment en ce qui concerne le chauffage.

Les constructions neuves bénéficient également d’un nombre important d’équipements contribuant grandement au confort et à la qualité de vie des occupants, contrairement à la majorité des habitations dans l’ancien : ascenseur, parking en sous-sol, grandes baies vitrées, balcon et terrasse…

En investissant dans le neuf, vous devez par contre prendre conscience que le délai d’attente moyen entre la signature de la promesse (ou contrat de réservation) et la mise en location du logement est de 12 à 18 mois, contre 3 à 4 mois seulement dans l’ancien.

Travaux & Garantie

Parmi les nombreux avantages liés à l’achat d’un logement neuf, vous n’aurez pas à prévoir de travaux à court ou moyen terme ! En effet, le constructeur vous garantit un parfait achèvement du logement. Cette garantie couvre tous les désordres intervenant dans la première année après la réception des travaux, le bon fonctionnement des équipements (robinets, volets roulants…) pendant deux ans, ainsi que la réparation des désordres importants (ceux, par exemple, rendant le bien impropre à sa destination) pendant une durée de dix ans.

A contrario, lorsque vous achetez dans l’ancien, le propriétaire se doit d’anticiper la possible réalisation de gros travaux de rénovation (chaufferie, ravalement, mise en conformité électrique) ainsi que d’autres frais d’entretien élevés.

Simulations financières

Avec un prix au mètre carré plus élevé et un loyer plafonné par le dispositif Pinel, la rentabilité locative dans le neuf reste moins élevée que celle d’un investissement de même superficie dans l’ancien. Toutefois, grâce à la réduction fiscale octroyée à l’investisseur l’effort financier réel à consentir est bien plus faible dans le neuf que dans l’ancien.

Il est important de noter qu’à la fin du dispositif, le loyer de votre investissement pourra être librement réévalué afin de mieux correspondre au marché, ce qui, de facto, améliorera immédiatement la rentabilité de votre bien.

Prenez également en compte le fait qu’un investissement dans l’ancien génère une rentabilité locative plus intéressante qui se matérialise à la fois par un remboursement mensuel plus faible et un loyer plus élevé.

C’est là que l’investissement dans le cadre du dispositif Pinel prend tout son sens !

En effet, même si la rentabilité d’un investissement est plus intéressante ;

• votre effort mensuel de remboursement du financement est plus élevé ;
• vous continuez de payer intégralement vos impôts ;
• vous devrez sans doute débourser des sommes importantes pour les éventuels gros travaux qui ne manqueront pas de devenir nécessaire sur la durée de votre investissement.

Ainsi, il est bien plus intéressant pour vous de profiter de vos impôts pour réaliser votre premier investissement locatif dans le neuf. Cela vous permettra de profiter des avantages du dispositif Pinel, et de franchir une étape essentielle dans la création de votre patrimoine en tant qu’investisseur. Chez NrgPartners, nos experts se tiennent à votre disposition pour réaliser une étude personnalisée. Contactez-nous dès maintenant, devenez investisseur et constituez un patrimoine solide !