L’une des étapes clés de la création d’une SCI concerne le choix du régime d’imposition.
Vous l’ignorez peut-être mais cette décision n’est pas facile à prendre car elle va influencer directement le coût de votre SCI.
En effet, vous devrez choisir avec vos associés, si vous souhaitez être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR).
Vous ne connaissez peut-être pas la différence entre ces deux dispositifs, et pourtant elle est fondamentale.
Pour vous aider à appréhender l’ensemble des enjeux liés à cette question, NrgPartners vous propose un guide complet pour tout savoir sur la fiscalité des SCI en 2020.
Les caractéristiques de la SCI soumise à l’IR
Les sociétés civiles immobilières sont par défaut soumises au régime de l’IR (impôt sur le revenu), sauf si les associés ont acté leur volonté d’être sous le régime de l’IS (impôt sur les sociétés).
De fait, les SCI soumises à l’IR sont la forme la plus répandue, car bien souvent on ignore qu’il est possible de modifier cette option.
Comment fonctionne la fiscalité d’une SCI IR ?
La SCI à l’impôt sur le revenu est communément qualifiée de « transparente », car elle ne paie pas d’impôt directement.
En effet, après répartition des bénéfices entre les associés en fonction de leur droit à bénéfice et de leur quote-part, chacun est tenu de renseigner le montant de ses propres bénéfices dans la catégorie des “revenus fonciers” de sa déclaration personnelle.
Les prélèvements sont calculés de la façon suivante :
- prélèvement sociaux : 17,2 % (CSG de 9,9 %, CRDS de 0,5 %, prélèvement social de 4,5 %, contribution additionnelle de 0,3 % et prélèvement de solidarité de 2 %).
- tranche marginale de l’impôt sur le revenu : de 14% à 45% pour la dernière tranche marginale à 153 000€
Les avantages de la SCI à l’IR
Même si le régime de l’IR est attribué par défaut, il offre tout de même de nombreux avantages aux SCI.
Tout d’abord, le premier avantage de ce régime fiscal est qu’il nécessite une comptabilité simplifiée. Vous ferez donc des économies car vous n’aurez pas besoin de faire appel à un expert-comptable pour votre bilan annuel.
Deuxièmement, vous avez la possibilité de déduire une partie du déficit de la SCI sur votre déclaration d’impôt sur le revenu.
En effet, en tant qu’associé, la loi vous autorise à imputer (selon votre quote-part) un déficit de 10 700 €, qui viendra en déduction de votre impôt sur le revenu global.
Si celui-ci est inférieur à cette somme, la part de déficit foncier excédentaire sera à reporter sur le revenu global des 6 prochaines années.
Là aussi, la SCI à l’IR présente donc un avantage puisqu’elle optimise le montant de votre impôt sur le revenu pendant plusieurs années.
Troisièmement, vous pourrez opter pour l’imposition au régime réel ou au régime micro-foncier.
Dans le premier cas, les revenus à indiquer dans la catégorie des revenus fonciers seront imposés après déduction des frais réels.
Et, si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez choisir le micro-foncier, et ainsi bénéficier d’un abattement de 30%, vous permettant d’être imposé seulement sur les 70% restants.
Enfin, vous pouvez bénéficier de l’exonération totale de plus-value de cession si vous conservez le bien pendant au moins 22 ans, et d’une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les inconvénients de la SCI à l’IR
Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu subissent deux inconvénients.
Premièrement, le montant des travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne peuvent être imputés sur les bénéfices.
Enfin, vous ne pourrez pas déduire les amortissements du résultat de la SCI.
Deuxièmement, si les bénéfices que vous percevez sont élevés, alors ils seront imposés à une tranche marginale élevée, risquant ainsi d’alourdir le montant de vos impôts sur le revenu.
Les caractéristiques de la SCI à l’IS
Une SCI peut passer sous le régime de l’IS (l’impôt sur les sociétés) dès sa création ou au cours de sa vie.
Comment fonctionne la fiscalité d’une SCI IS ?
Avec cette formule, la SCI paye l’impôt sur son résultat net comme n’importe quelle société classique.
Pour rappel, l’impôt sur les sociétés est calculé par tranche de la façon suivante :
- 15% sur la tranche de résultat net (si le montant des loyers moins les charges est inférieur à 38 120 €)
- 28% sur la tranche de résultat net (si le montant des loyers moins les charges est inférieur à 500 000 €)
- 33% au-delà
Ensuite, les associés ne sont imposés à titre personnel, seulement s’ils perçoivent des bénéfices sous forme de dividendes.
La décision de reverser ou non les bénéfices réalisés par la SCI à ses membres, est alors prise en assemblée générale.
Si les dividendes sont distribués, alors l’imposition des associés s’applique de la façon suivante :
- 30% si vous optez pour la flat tax
- 17% de prélèvement sociaux + la tranche marginale d’impôts si vous préférez rester au barème progressif
Pour rappel, la flat-tax a été introduite pour réformer l’imposition des revenus des capitaux. Elle permet de remplacer les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu par une taxe forfaitaire de 30%, si le contribuable en fait la demande.
Comme la flat-tax est optionnelle, il est tout à fait possible de conserver le régime précédent, qui peut être avantageux s’il a une tranche marginale d’imposition faible.
Toutefois, l’introduction de la flat tax et le taux d’IS réduit à 15% restent intéressants pour les contribuables dont des revenus imposables sont importants et dont les revenus fonciers sont faibles.
Les avantages de la SCI à l’IS
En optant pour la SCI à l’IS, vous choisissez d’autres avantages, qui sont absents de la SCI à l’IR.
Tout d’abord, vous pouvez déduire certains frais comme les frais de notaire ou les droits d’enregistrement alors que c’est impossible avec une SCI IR.
En plus, il est autorisé de déduire du résultat la rémunération du gérant de la SCI.
Enfin, si vous le voulez, vous pourrez reporter:
- le déficit de la SCI d’une année sur l’autre et ainsi réduire votre montant d’imposition
- le montant de la dépréciation du bien (l’usure ou la perte de valeur du bien) dans le temps pour diminuer le résultat imposable grâce à la dotation aux amortissements.
Les inconvénients de la SCI à l’IS
L’inconvénient majeur de la SCI à l’IS concerne la double imposition.
En effet, premièrement, les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de 28%, sauf s’ils sont soumis au taux réduit de 15%, pour des sommes ne dépassant pas 38 120 €. Deuxièmement, les bénéfices seront soumis à l’impôt sur le dividende pour chaque associé.
D’ailleurs, il ne faut pas oublier que c’est l’assemblée générale de votre société qui décide de distribuer ou de mettre en réserve les dividendes. Ainsi vous n’êtes pas certain qu’une distribution sera opérée, donc vous ne maîtrisez pas totalement le montant de votre impôt personnel.
Enfin, l’autre désavantage est qu’il est nécessaire de tenir une comptabilité rigoureuse, avec le bilan, le compte de résultat, le tableau des amortissements et des immobilisations. Le recours à un expert-comptable sera donc indispensable.
SCI IR ou IS : selon quels critères faire son choix ?
Vous venez de découvrir les différents aspects de la SCI à l’impôt sur le revenu et à l’impôt sur les sociétés, mais alors quel régime choisir ?
Voici quelques critères simples, qui vous aideront à opter pour la meilleure solution…
Critère N°1 : le taux marginal d’imposition
Comme nous l’avons expliqué, les associés d’une SCI à l’IR verront leur niveau d’imposition être calculé sur la tranche marginale supérieure à laquelle ils sont soumis.
Au contraire, avec une SCI à l’IS, les bénéfices sont toujours taxés à 31% (sauf s’ils sont soumis au taux réduit de 15%).
Notre conseil est donc simple. Si vous faites partie des contribuables déjà imposés sur les tranches marginales supérieures de 30 et 41%, et que la SCI dégage un résultat supérieur à 38 120 €, alors vous avez, sans doute, intérêt à opter pour le régime fiscal à l’IS, car l’impôt sera alors supporté par la SCI.
Critère N°2 : la durée de détention du bien en SCI
Au moment de la revente du bien immobilier, vous allez réaliser une plus-value, et celle-ci sera alors soit professionnelle (avec une SCI à l’IS), soit immobilière (avec une SCI à l’IR).
Dans le premier cas, cette plus-value sera imposée comme un résultat ordinaire, mais dans le second, elle sera répartie entre les associés et pourra faire l’objet d’une exonération de taxes selon la durée de détention du bien.
Notre conseil est donc simple : si votre projet s’inscrit sur le long terme, alors le régime à l’IR sera probablement plus pertinent.
En effet, comme expliqué précédemment, vous bénéficierez de l’exonération totale de plus-value de cession après 22 ans, et d’une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.
Critère N°3 : les charges déductibles
Comme vu précédemment, la déduction des charges diffère quand on crée une SCI à l’IR ou à l’IS.
Ainsi selon la nature de votre projet, vous aurez intérêt à opter pour l’un ou l’autre de ces deux modèles.
Pour vous aider à décider quelle forme de SCI adopter, nous vous présentons un tableau de synthèse des charges déductibles dans une SCI à l’impôt sur les sociétés et dans une SCI à l’impôt sur le revenu
| SCI imposée à l’impôt sur le revenu | Sci imposée à l’impôt sur les sociétés | |
| Frais d’agence payés à l’acquisition de l’immeuble | NON | OUI |
| Frais de notaire payés à l’acquisition de l’immeuble | NON | OUI |
| Frais d’entretien de l’immeuble | OUI | OUI |
| Travaux de construction, agrandissement et reconstruction | NON | OUI, via l’amortissement de l’immeuble |
| Travaux de réparation et d’amélioration | OUI | OUI |
| Amortissement de l’immeuble | NON | OUI |
| Taxe foncière | OUI | OUI |
| Intérêts d’emprunt | OUI | OUI |
Une SCI et TVA : faire le bon choix…
Généralement, une SCI n’est pas soumise à la TVA. Elle ne facture pas de TVA et ne peut donc pas déduire la taxe sur ses propres achats.
Toutefois, il est possible de demander à y être assujetti si vous optez pour la location nue de bureaux, de locaux à usage industriel ou commercial.
Ce choix est particulièrement intéressant si la SCI effectue beaucoup de dépenses elles-mêmes grevées de TVA, car cela permet de la récupérer…
Pour profiter de cette option, il faut adresser votre demande par écrit au service des impôts et préciser le régime de TVA que vous souhaitez. A l’inverse, vous pouvez arrêter cette option à partir du 1er janvier de la neuvième année civile après qu’elle a été activée.
Notez toutefois, que la location non meublée et non équipée à usage d’habitation ne peut pas être soumise à la TVA. à l’inverse la location meublée entraîne automatiquement l’assujettissement à la TVA.
Dissolution de SCI : quelles conséquences fiscales ?
La dissolution de la SCI peut intervenir à la suite d’événements très divers.
Arrivée du terme de la durée de la société, réalisation de l’objet social, litige entre les associés, décès d’associés, cessation des paiements,… quelle que soit la raison, la dissolution aura les deux conséquences fiscales suivantes :
- Tout d’abord, l’imposition du résultat de la SCI pour l’année où a lieu la dissolution.
- Mais aussi, imposition des plus-values réalisées sur la vente des biens de la SCI. Dans ce cas, les associés devront payer cet impôt au prorata de leur quote-part dans la société. A ce sujet, n’oubliez pas que les plus-values réalisés en matière immobilière peuvent bénéficier de diverses exonérations surtout si vous choisissez le régime fiscal à l’IR.
Fiscalité d’une SCI, ce qu’il faut retenir
Nous venons d’aborder les sujets principaux de la fiscalité d’une SCI de sa création jusqu’à sa cessation, et peu de contribuables sont au fait de tous les dispositifs prévus par la loi.
Dans tous les cas, créer une SCI permet de profiter d’un certain nombre d’avantages, qui s’inscrivent tous dans une stratégie efficace d’optimisation fiscale.
Alors, si vous êtes prêt à vous lancer et à créer votre SCI, mais que certaines questions restent en suspens, n’hésitez pas à nous contacter.
Chez NrgPartners nous conseillons les novices et les experts dans la gestion de leur patrimoine.
Nous sommes là pour vous accompagner et nous adaptons nos explications pour qu’elles soient le plus claires possibles quel que soit votre niveau de connaissance.
D’ailleurs, vous pouvez nous appeler au 33 (0)1 84 88 37 80 de 9h à 18h pour éclaircir tous les sujets, car nos conseillers seront heureux de répondre à vos questions.