L’investissement immobilier a plus que jamais le vent en poupe. Alors que les générations précédentes cherchaient à devenir propriétaire de leur propre habitation, il n’est pas rare aujourd’hui de voir des personnes détenir plusieurs logements.
Mais pas question d’y vivre, il s’agit uniquement de biens immobiliers destinés à la location. C’est un investissement purement financier, comme l’or, la bourse ou les startups. Certains préfèrent cependant investir dans la pierre, pour une question de sécurité.
Et pour cause, l’immobilier reste une valeur sûre, même en temps de crise. En réalisant un placement judicieux, il est possible de faire rapidement une bonne plus-value et de réaliser un excellent retour sur investissement.
Arrivé à un certain niveau d’investissement, il est même possible de créer une holding. Offrant de nombreux avantages, ce système s’avère très intéressant. Toutefois, il ne s’adresse pas à tous les propriétaires et nécessite de respecter certaines conditions.
Mais alors à qui s’adresse ce genre de montage immobilier ? Comment créer une holding ? Et surtout quels sont les avantages ? NRG Patrimoine vous explique tout.
Une holding qu’est-ce que c’est ?
Holding, de l’anglais “hold” qui signifie “tenir/détenir”, désigne une société détenant des parts ou des actions dans d’autres sociétés. La holding a pour but d’assurer le contrôle des entreprises détenues, appelées aussi filiales.
En immobilier, on utile le principe de la holding afin de développer son patrimoine rapidement.
L’objectif est de faire circuler la trésorerie entre les différentes sociétés. En effet, grâce à ce montage immobilier, il devient plus facile d’effectuer des transferts financiers entre les différents projets.
Ainsi, si une des filiales dispose d’une trésorerie excédentaire, il est possible d’envoyer ces fonds vers une autre société afin de rénover un bien par exemple.
Création d’une holding : qui est concerné ?
Avant toute chose, il faut bien comprendre que la holding ne concerne pas tous les investisseurs en immobilier.
La holding : un bon choix pour débuter en immobilier ?
La holding ne concerne pas les débutants en immobilier. Au contraire, si vous démarrez, inutile de vous intéresser au sujet pour le moment. Cela n’aura aucun intérêt et pourrait même s’avérer contraignant.
Pour commencer, nous vous recommandons d’investir en nom propre, via le statut LMNP par exemple.
Comment créer une holding ?
Vous ne pouvez pas créer une holding si vous êtes en nom propre. Une holding doit être de type SAS, SARL ou SCI.
Généralement, il s’agit d’une holding SCI, qui détient des parts sociales de sociétés qui sont propriétaires d’immeubles. En effet, une holding n’a pas pour vocation de gérer directement des biens immobiliers, c’est le rôle des SCI dites “filiales”.
Pour créer une holding il faut :
- rédiger les statuts
- déposer le capital social
- constituer le dossier d’immatriculation et le remettre au centre de formalités des entreprises (CFE)
- publier une annonce attestant de la création de la holding dans un journal d’annonces légales
Quand s’intéresser à la holding ?
Il est préférable d’attendre le plus tard possible pour créer une holding, quand vous cumulez plusieurs investissements immobiliers. Cependant, il s’agit d’un montage financier complexe qui nécessite certaines connaissances et une grande réflexion.
La holding est intéressante si vous souhaitez développer rapidement votre patrimoine.
Mais quels sont donc les avantages de la holding ?
Les avantages de la holding en immobilier
Bien évidemment, à un certain niveau, la holding en immobilier a de nombreux avantages.
Une fiscalité avantageuse
L’avantage le plus important concerne les impôts.
En effet, il est toujours intéressant de connaître les astuces pour payer moins d’impôts, même s’il ne faut pas en abuser.
Dans le cadre d’une holding, il existe deux régimes d’imposition : le régime mère-fille ou le régime de l’intégration fiscale.
1 – Le régime mère-fille
Le régime mère-fille permet une quasi-exonération d’impôt sur les bénéfices provenant des filiales, remontant vers la société mère.
Le régime mère fille permet de faire remonter les dividendes d’une société fille vers la société mère en bénéficiant d’une exonération de 95 % sur les dividendes versés. Une quote-part de 5 % est déduite fiscalement pour les frais et les charges.
Cela permet donc de pouvoir réinvestir les dividendes dans vos autres filiales sans payer la flat tax de 30 %.
Il faut cependant respecter certaines conditions :
- la société mère et toutes ses sociétés filles doivent obligatoirement être soumises à l’impôt sur les sociétés
- la société mère doit détenir au moins 5 % du capital des sociétés filles
- le capital social doit être libéré
- 75% des associés doivent être des personnes physiques
- le chiffre d’affaires doit être inférieur à 7,6 millions
Le régime mère-fille permet aussi d’éviter la double imposition des bénéfices pour les filiales, comme pour la holding.
2 – Le régime de l’intégration fiscale
Enfin, il est aussi possible d’opter pour le régime de l’intégration fiscale. Cela permet de mutualiser les résultats des différentes sociétés et donc d’absorber les gains des unes, grâce aux pertes des autres. Le but est de réduire les bénéfices afin de faire baisser l’imposition.
Cependant, là aussi il y a certaines conditions :
- toutes les sociétés doivent être rattachées à l’IS
- les filiales doivent être détenues au minimum à 95 % par la holding
- leur exercice comptable respectif doit se clore à la même date
De plus, le choix de ce régime fiscal vous engage pour 5 ans. Il faut donc y réfléchir avec soin.
Attention, le but de la holding n’est pas uniquement de bénéficier d’avantages fiscaux. Si le cas était avéré, le fisc pourrait être amené à sanctionner sévèrement le créateur de la holding.
La holding doit prouver qu’elle gère réellement l’ activité des autres entreprises.
La convention de trésorerie
Le montage en holding permet de mettre en place une convention de trésorerie entre la société mère et les filiales. Il doit y avoir un lien capitalistique entre les sociétés désignées par la convention.
Il s’agit d’un mécanisme entre les différentes sociétés, qui facilite la circulation de flux financiers entre les entités.
Une convention de trésorerie est un contrat, qui donne à la holding le rôle d’emprunteur / prêteur auprès de ses filiales. Un taux d’intérêt est appliqué. Les prêts sont donc rémunérés via un taux d’intérêt appliqué à la SCI qui emprunte.
Des emprunts bancaires plus accessibles
Le montage financier de la holding est un système qui rassure les banques. En effet, elles y voient une certaine gestion et une responsabilité accrue, qui viennent diminuer les risques d’impayés.
Conclusion
La constitution d’une holding nécessite de s’informer correctement sur le sujet. Il s’agit d’un montage financier complexe, qui apporte certains avantages, mais aussi des inconvénients.
Les inconvénients de la holding
Comme dit précédemment, la constitution d’une holding peut être un projet long et coûteux. En effet, vous perdrez certains avantages dus à la location meublée non professionnelle. Par exemple, vous serez imposé sur vos plus-values immobilières à titre professionnel.
Votre régime d’imposition pourrait donc s’avérer moins avantageux, car vous ne pourrez pas profiter d’abattements ou d’exonérations, comme c’est le cas pour les plus-values de particulier.
De nombreux intérêts
Bien évidemment, la holding a un intérêt indéniable, arrivé un certain niveau dans l’immobilier. Pour le gérant et ses associés, cela permet de centraliser le pouvoir de gestion, la trésorerie et l’imposition au sein d’une seule et même société.
La fiscalité s’avère plus intéressante lorsque vous optez pour le régime mère-fille ou le régime d’intégration.
Vous aurez plus facilement accès aux emprunts bancaires, du fait de la solidité du montage financier.
Enfin, la convention de trésorerie simplifie les échanges financiers entre les sociétés.
Demander conseil avant de se lancer
Mais il est important de s’entourer d’experts, afin de peser le pour et le contre de la holding. En effet, un spécialiste du sujet doit évaluer l’intérêt de créer ou non une holding dans votre cas.
Pour cela, n’hésitez pas à consulter les conseillers NRG Patrimoine, qui sauront vous écouter et analyser votre projet. Au-delà de ça, ils pourront vous apporter leur expertise afin de vous permettre d’envisager sereinement la création d’une holding. Il est en effet nécessaire de connaître tous les avantages et les inconvénients quant au choix de la forme juridique ou du régime d’imposition par exemple.
Que vous soyez débutant dans l’investissement immobilier ou non, il est toujours préférable de demander conseil auprès de professionnels.
Prenez rendez-vous avec nos conseillers NRG Patrimoine, afin d’en apprendre plus sur la manière de gérer vos placements, mais aussi sur les dispositifs de défiscalisation immobilière.
