La location meublée non professionnelle : 10 avantages et peu d’inconvénients…

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier sur le long terme, mais la gestion d’un locataire vous freine dans votre projet ?
Avez-vous pensé à la location meublée non professionnelle, appelée aussi LMNP ?
Ce dispositif permet, en effet, de s’affranchir des inconvénients de la location nue tout en profitant d’avantages fiscaux non négligeables…
Si vous voulez en savoir plus, alors lisez cet article car NRG Partners, votre conseiller en gestion de patrimoine, vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la LMNP.

Définition de la location meublée non professionnelle

Comme son nom l’indique, la location meublée non professionnelle est un placement immobilier locatif.
Mais pour profiter de ce statut et de ses nombreux avantages fiscaux, le bien immobilier doit répondre à plusieurs critères fondamentaux :

1. Le logement ne doit pas accueillir d’activité professionnelle
2. Les meubles mis à disposition doivent répondre à certaines conditions

D’ailleurs, chez NRG Partners, nous sommes spécialisés dans la LMNP et nous pouvons analyser pour vous la faisabilité et la rentabilité de tous vos projets immobiliers.

De nos jours, le recours à LMNP est devenu très courant, et on retrouve ce type de montage pour la location de biens immobiliers tels que :

• Les résidences de tourisme
• Les résidences d’affaires
• Les résidences pour seniors
• Les résidences pour étudiants en LMNP
• Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)

Contrairement à la location en nue , la LMNP autorise en plus les propriétaires à optimiser la déclaration de leurs revenus personnels, leur permettant ainsi de percevoir une véritable rente défiscalisée.

À qui s’adresse la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Toute personne physique, quelle que soit sa nationalité, mais payant ses impôts en France peut recourir à ce type de placement immobilier.
La LMNP est donc accessible à tous, et il n’est pas nécessaire de créer une société particulière pour en profiter ou d’acheter du neuf ou de l’ancien.
Il est à noter que certains bailleurs professionnels proposent de prendre en charge le suivi des locations pour garantir les loyers sans aucune défaillance. C’est d’ailleurs un mode de fonctionnement assez courant pour les résidences étudiantes et les EHPAD, mais le propriétaire reste libre de louer par ses propres moyens

Dans tous les cas, chez NRG Partners, nous vous conseillons de sous-traiter le bilan comptable à un expert pour éviter de commettre des erreurs au moment de votre déclaration.

Ainsi, la location meublée non professionnelle convient parfaitement aux personnes désirant construire un patrimoine sur le long terme, et voulant disposer d’un placement clé en main avec une gestion simplifiée et sécurisée.

Par ailleurs, elle permet de déduire de vos revenus les charges liées à l’achat immobilier tel que les intérêts du prêt, les taxes et divers frais d’exploitation, sur lesquels nous reviendrons plus tard en détails…

En conclusion, la LMNP est une source sure de revenus réguliers avec une fiscalité allégée pour votre déclaration personnelle, et elle évite aussi tous les soucis inhérents à la location de particulier à particulier.

Quelles sont les conditions du statut LMNP ?

Comme expliqué précédemment, le statut LMNP est attribué si le bien locatif répond à plusieurs critères, mais les propriétaires, eux-aussi, doivent satisfaire à certaines conditions.

Tout d’abord, aucun membre du foyer fiscal ne doit être inscrit au RCS en tant que loueur professionnel.

Ensuite, les revenus locatifs ne doivent ni excéder 70.000€/an, ni dépasser la moitié des revenus totaux du propriétaire.

En effet, au-delà de ce seuil, l’activité sera considérée comme de la location meublée professionnel appelée LMP.

Pourquoi investir en LMNP ?

En optant pour la location meublée non professionnelle, vous allez profiter d’avantages très intéressants sur de nombreux aspects de la location immobilière.

Tout d’abord, les loyers seront indexés et garantis par contrat avec l’organisme de gestion que vous aurez choisi. Ainsi, en cas de défaut de paiement ou de vacance locative, le gestionnaire sera tenu de vous verser l’intégralité des loyers.

Mais ce n’est pas tout !

En effet, la LMNP autorise surtout à :

• Profiter du remboursement de la TVA, sauf si le bail commercial est fait avec un exploitant hôtelier
• Réduite votre impôt à hauteur de 11% du montant de l’investissement hors taxes grâce au statut Censi-Bouvard
• Défiscaliser une partie des charges de vos revenus personnels.
  
  

Chez NRG Partners, nous avons l’habitude de proposer à nos clients des biens en location meublée non professionnelle, et nous pouvons vous accompagner dans toutes vos démarches. Recherche du bien, analyse de rentabilité et élaboration des déclarations fiscales …
Chez NRG Partners, nous mettons toute notre expérience à votre disposition car il faut savoir que le calcul des charges de la LMNP est très différent de celui effectué avec d’autres dispositifs.

En effet, celles-ci ne sont pas répertoriées dans une liste exclusive, comme pour les SCI à l’IR ou à l’IS, qui sont plus rigides.
Ainsi, cela laisse le champ libre pour optimiser l’ensemble de votre fiscalité, à condition de s’y connaitre. C’est pourquoi, nous vous proposons de vous aider à réduire votre imposition grâce à nos partenaires experts comptables spécialisés en LMNP.

Pour vous donner une idée des améliorations que vous pourrez envisager, voici une liste des avantages et des inconvénients de ce type d’investissement.

Les 10 avantages de la location meublée en statut LMNP

Investir dans la location meublée est intéressant surtout pour défiscaliser.

Avantage N°1 : Vous serez imposable en catégorie BIC

La location meublée est considérée comme une activité commerciale au niveau fiscal.
De ce fait, vous ne serez pas imposables en revenus fonciers mais plutôt en catégorie BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux.
C’est pour cette raison que la location meublée non professionnelle est vue comme un moyen de défiscaliser, car elle permet de choisir de déclarer selon un des deux régimes fiscaux suivants :

1. Soit vous optez pour le régime micro BIC et vous profiterez de 50% d’abattement sur vos revenus locatifs.
   
   
2. Soit vous optez pour le régime réel, qui vous permettra de déduire les charges réelles de votre partie imposable.
   En LMNP au réel, vous pouvez par exemple amortir comptablement le prix d’achat du bien immobilier. Et si vous souhaitez vendre, alors la plus-value sera calculée sur la base du prix d’achat sans tenir compte de l’amortissement. Enfin, vous pourrez déduire toutes les charges contribuant à l’exploitation du bien (achat et réparation de matériel par exemple).

Généralement, en LMNP au réel, vous ne paierez aucun impôt sur les revenus de la location pendant le temps de l’amortissement de votre bien.

Avantage N°2 : La LMNP permet une déduction des charges « sur mesure »

Comme expliqué précédemment, il n’existe pas de liste précise des charges déductibles en LMNP. En effet, pour être considérées comme déductibles, les charges doivent seulement correspondre à des dépenses faites dans l’intérêt direct de l’exploitation ou de sa gestion au quotidien. Ces frais doivent donc correspondre aux services additionnels mis à disposition des locataires. Par exemple, cela peut concerner l’achat ou la réparation d’électroménagers, de meubles, de télés, de dispositifs de protection, etc….

Ainsi, pour profiter de déductions d’impôts significatives, il faudra simplement justifier vos charges par la production de documents tels que des factures, des tickets, ou une décision de copropriété.

Avantage N°3 : L’amortissement de votre bien est déductible

Un autre avantage concerne l’amortissement de votre bien, car le statut de la LMNP sous le régime réel permet aussi de l’inclure dans les charges déductibles. Le calcul de l’amortissement se fera de la façon suivante :

• de 5 à 7 ans, l’amortissement concernera le mobilier et les équipements
• de 20 à 40 ans, il concernera la valeur du bien immobilier

Seul bémol, si vous optez pour une LMNP Censi-Bouvard, alors aucune réduction d’impôt liée à l’amortissement ne sera possible.

Avantage N°4 : L’exonération à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour votre bien en LMNP

Voici un autre avantage très intéressant permis grâce à la LMNP.

Vous savez certainement, que depuis le 1er janvier 2018, les biens immobiliers entrent dans l’assiette IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Hors si votre bien mis en LMNP a un lien direct avec l’exploitation et s’il est exclusivement utilisé pour les besoins d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, alors il sera exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière.

Avantage N°5 : Exonération d’impôt sur la plus-value et sur les prélèvements sociaux

Pour rappel, la plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix initial d’acquisition. Il faut savoir qu’avec un bien en LMNP, l’exonération d’impôt sur la plus-value est acquise de droit après 22 ans de possession. En revanche, il faudra être plus patient et attendre 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux.

Avantage N°6 : Aucune charge sociale en LMNP

Contrairement à la location meublé professionnelle (LMP), vous ne paierez aucune charge sociale professionnelle, telles que la CSG et la CRDS sur les revenus du capital, si votre bien est en location meublée non professionnelle.

Avantage N°7 : Pas de TVA

En LMNP, votre bien ne sera pas assujetti à la TVA sauf si vous hébergez des prestations para-hôtelières ou si vos recettes sont supérieures à 82.200 €.

A noter : En LMP, la règle est exactement la même.

Avantage N°8 : L’imputation des déficits

En LMNP, les déficits sont imputables sur le revenu des revenus issus de la location meublée seulement. En revanche, en LMP, il l’est sur le revenu global de tous vos revenus.

Avantage N°9 : Déduction des frais de comptabilité

En adhérant à un CGA (Centre de Gestion Agrée), les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et professionnels (LMP) peuvent réduire leurs impôts en déduisant 2/3 des frais engagés pour leur comptabilité avec un plafond de 915 € par an. Cette disposition valable en LMP et en LMNP n’est applicable que si les recettes annuelles de votre location sont inférieures à 70.000 €.

A noter : Le coût moyen d’un CGA est inférieur à 200€.

Avantage N°10 : Les loyers sont plus élevés en LMNP qu’en location meublée nue

En location meublée, le propriétaire offre au locataire des prestations supplémentaires qu’une location nue ne permet pas. Même si ces aménagements ont un coup, il faut toutefois noter que les loyers sont de 15 à 25% plus élevés qu’une location vide. En plus, vous avez tout à fait la possibilité de faire de la location courte durée et de la location saisonnière, selon le type de bien que vous possédez.

Les inconvénients de la location meublée en statut LMNP

Gérer une location meublée demande beaucoup plus de travail qu’une location nue classique.

Inconvénient N°1 : La durée du contrat de location est plus courte en meublé

Contrairement aux locations nues, la réglementation impose des durées de location plus courtes. En effet, il existe 3 types de bail de location pour le meublé :

1. le bail meublé classique qui dure un an et qui est renouvelable,
2. le bail meublé étudiant de 9 mois et qui n’est pas renouvelable,
3. le bail mobilité de 1 à 10 mois, renouvelable 10 mois maximum.

Pour certains, cela peut être considéré comme un atout, car il y a plus de flexibilité. De toute manière, il ne faut pas oublier que votre gestionnaire de bien devra s’adapter à la durée du bail de chaque locataire.

Inconvénient N°2 : La gestion administrative est plus lourde quand on loue en meublé

Dernier inconvénient, la location meublée doit respecter certaines règles strictes.
Par exemple, le logement doit disposer d’équipements et de meubles permettant au locataire de manger, de dormir et de séjourner correctement.

D’ailleurs, une liste de meubles minimum à détenir doit être respectée obligatoirement.

Aussi, au niveau administratif, le loueur doit déclarer le début de l’activité de location et obtenir un numéro d’immatriculation appelé SIRET. Enfin, gérer fiscalement une LMNP est plus compliqué qu’une location nue, car il faut faire appel à un expert-comptable ou à n’importe quel service de comptabilité pour se conformer au code du commerce.

A ce sujet, n’oubliez pas que NRG Partners dispose du savoir-faire et de toute l’expertise nécessaire pour réaliser vos démarches administratives, ainsi que pour gérer votre patrimoine de A à Z.